CSRD in der Immobilienwirtschaft: Ein umfassender Leitfaden für Asset Manager

Die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) bringt massive Veränderungen für die Wirtschaft mit sich: Auch Immobilienunternehmen müssen sich jetzt vorbereiten. Mit der CSRD wird Nachhaltigkeitsreporting für Unternehmen europaweit zum Standard: Organisationen, die den Vorgaben nicht folgen, drohen drastische finanzielle und wirtschaftliche Folgen.

Das ist aber kein Grund zur Sorge: in diesem Beitrag beantworten wir alle Fragen rund um die CSRD, die Art und Weise des Reportings und wie Sie sich als Asset Manager bestmöglich auf die neuen Reporting-Vorgaben vorbereiten.

Wir werden auch die zentrale Rolle der European Sustainability Reporting Standards (ESRS) als Grundlage für Ihre Berichterstattung untersuchen. Und haben die Regeln, die hier für Unternehmen in Sachen Sammlung, Reporting und Nachweisbarkeit von Daten gelten, zusammengestellt.

Nutzen Sie diesen CSRD-Leitfaden, um einerseits Ihre Reporting-Prozesse compliant zu gestalten, und gleichzeitig von den wirtschaftlichen Benefits eines nachhaltigen Portfolios zu profitieren. Nur ein nachhaltiges Portfolios ist zukünftig ein profitables Portfolio, darum ist es höchste Zeit Ihr Portfolio fit für die Zukunft zu machen.

So verändert die CSRD das Asset Management: Alles Wissenswerte im Überblick

a) Transparenz: Nachvollziehbare ESG-Daten für Stakeholder

Transparenz ist die Voraussetzung für erfolgreiches Reporting im Sinne der CSRD, das bedeutet ESG-Daten müssen für Investoren, staatliche Einrichtungen und weitere Stakeholder verständlich und nachvollziehbar vorliegen. Für Sie als Asset oder ESG Manager bedeutet das, mehr als das Wesentliche zu berücksichtigen: Die Datenerfassung geht hinaus über klassische Umweltkennzahlen wie Energieverbrauch, CO2-Ausstoß und ökologischer Fußabdruck. Stattdessen müssen gemäß CSRD auch Auswirkungen von Mietern und Zulieferern offengelegt werden.

b) Fokus auf das Wesentliche = Maximaler Impact

Einer der ersten Schritte unter der CSRD ist eine eingehende Wesentlichkeitsanalyse. Mit dieser lässt sich ermitteln, welche ESG-Faktoren den stärksten Einfluss auf die Nachhaltigkeit Ihres Unternehmens haben. Konzentrieren Sie sich hier auf die wichtigsten Nachhaltigkeitsbereiche, wie Energieeffzienz, Reduktion der CO2-Emissionen und Mieterverhalten. Aktuell entfallen knapp 40 % des weltweiten Energieverbrauchs auf Gebäude. Priorisieren Sie bei der Dekarbonisierung die genannten Nachhaltigkeitsbereiche, schaffen Sie leichter langfristigen Wert durch Ihre ESG-Inititativen.

c) Die Zusammenführung von ESG und Finanzen: Nachhaltigkeit wird Teil Ihres Business Models

Nachhaltigkeit ist nichts, was man nebenbei macht. Durch CSRD wird Nachhaltigkeit zu einem integralen Bestandteil Ihrer Unternehmensstrategie. Green Building Zertifikate, Initiativen für Mieterwohl und Dekarbonisierungsstrategien haben einen entscheidenden Einfluss auf den Status Ihrer Assets - sowohl finanziell als auch nachhaltig. Als Asset Manager müssen Sie ab sofort den Einfluss von ESG-Faktoren auf die finanzielle Leistung, zukünftiges Wachstum und den Gesamtwert Ihres Portfolios bewerten können.

d) Zusätzliche Sicherheit: Die Prüfung Ihrer ESG-Daten durch externe Auditoren

Unter der CSRD muss Ihre Berichterstattung von externen Auditoren prüfbar sein. Profitieren Sie von gesteigertem Vertrauen in Ihre Reportings und die Verknüpfung von Nachhaltigkeit und Business Model.

1. Was versteht man unter CSRD und ESRS?

Die CSRD ist eine von der Europäischen Union erlassene Verordnung. Das Richtlinie soll sicherstellen, dass Unternehmen standardisierte, verlässliche und detaillierte Nachhaltigkeitsinformationen bereitstellen.

Während die CSRD den rechtlichen Rahmen liefert, enthalten die European Sustainability Reporting Standards (ESRS) die Vorgaben für die zu berichtenden Inhalte. Die ESRS liefert detaillierte Richtlinien dazu, wie Unternehmen ihre Nachhaltigkeitsdaten berichten und welche ESG-Faktoren enthalten sein müssen. Das ESRS-Framework ist in 12 Abschnitte unterteilt:

• ESRS 1 und 2: Allgemeine Berichtspflichten und Offenlegungen (branchenübergreifend).
• ESRS E1 - E5: Umweltanforderungen, wie Energieverbrauch und Emissionen.
• ESRS S1 bis S4: Soziale Anforderungen, die das Wohlbefinden der Mitarbeiter und das Engagement der Mieter betreffen.
• ESRS G1: Governance-Anforderungen, wie Transparenz bei Vorstandsgehältern und Diversität im Vorstand.

Als Teil des Green Deal verfolgt die EU mit der CSRD das übergeordnete Ziel, Investments in nachhaltige Investitionen zu fördern. Gleichzeitig stellt die Richtlinie sicher, dass Unternehmen Verantwortung für ihr unternehmerisches Handeln und die damit verbundenen Auswirkungen auf Umwelt und Soziales übernehmen.

Was unterscheidet die ESRS von anderen Berichtsstandards?

Die ESRS ist vergleichbar mit globalen Reportingsstandards wie TCFD (Task Force on Climate-Related Financial Disclosures) und GRI (Global Reporting Initiative). Das Framework ist jedoch deutlich weitreichender, es umfasst auch spezifische regulatorische und ökologische Ziele der EU, wie die EU-Taxonomie und die SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation). Mit der CSRD und ESRS wird Nachhaltigkeitsreporting noch restriktiver und standardisierter.

Prüfungssicherheit: Externe Verifizierung der ESG-Daten

Laut CSRD müssen die Nachhaltigkeitsdaten von einem unabhängigen Dritten geprüft werden. Dies bedeutet, dass Unternehmen ihre ESG-Berichte ähnlich wie Finanzberichte öffentlich prüfen lassen müssen.

Aktuell erfordert die CSRD eine begrenzte Verifizierung der Nachhaltigkeitsberichte. Dies bedeutet, ein externer Prüfer prüft die Daten, um sicherzustellen, dass keine wesentlichen Falschangaben enthalten sind.

Was versteht man unter der doppelten Wesentlichkeitsprüfung?

Die ESRS führt das Konzept der doppelten Wesentlichkeit ein. Hier wird die nicht-finanzielle mit der finanziellen Wesentlichkeit eines Unternehmens in Einklag gebracht. Das heißt, die Bewertung der Nachhaltigkeitsfaktoren erfolgt auf Grundlage Ihrer Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit und umgekehrt.

Die doppelte Wesentlichkeitsanalyse bedeutet, dass in zwei Bereichen berichtet werden muss:

1. Nicht-finanzielle Wesentlichkeit (Inside-Out): Bewertung der ESG-Faktoren, die die finanzielle Leistung Ihres Unternehmens beeinflussen.
2. Finanzielle Wesentlichkeit (Outside-In): Bewertung der Geschäftstätigkeiten, die Umwelt, Gesellschaft und Governance beeinflussen.

Das Ziel besteht darin, sicherzustellen, dass sowohl finanzielle Risiken als auch wesentliche Auswirkungen umfassend in Ihre Management- und Berichtssysteme eingebunden werden. Ein Nachhaltigkeitsthema erfüllt das „Kriterium der doppelten Wesentlichkeit“, wenn es aus einer oder beiden Perspektiven relevant ist.

2. Wer ist zum Reporting verpflichtet und wann?

Die CSRD wird stufenweise umgesetzt, um Unternehmen Zeit für die Anpassung Ihrer Berichterstattung zu geben. Zu den Kriterien zählen u.a. der Unternehmensgröße, der Umsatz und die Börsenzulassung. Hier ist eine Übersicht:

2024 (Berichterstellung für das Jahr 2024 und Veröffentlichung in 2025): Große börsennotierte Unternehmen mit mehr als 500 Mitarbeitenden.

2025 (Berichterstellung für das Jahr 2025 und Veröffentlichung in 2026): Unternehmen mit mehr als 250 Mitarbeitern, die bestimmte finanziellen Kriterien erfüllen (z. B. Nettoumsatz über 40 Millionen Euro oder Bilanzsumme über 20 Millionen Euro).

2026 (Berichterstellung für das Jahr 2026 und Veröffentlichung in  2027): KMU mit an der EU-regulierten Märkten notierten Wertpapieren.

2028 (Berichterstellung für das Jahr 2028 und Veröffentlichung in 2029): Unternehmen mit Firmensitz außerhalb der EU mit bedeutenden Geschäftstätigkeiten in der EU.

3. Was beinhaltet die Berichterstattung nach ESRS für Asset Manager?

Der Kern von CSRD-Compliance besteht darin, integrierte Berichte zu erstellen. Das heißt, finanzielle als auch Nachhaltigkeitsdaten liegen in einem einzigen Dokument vor.

Das ESRS-Framework: Die 4 wichtigen Reporting-Ebenen für das Asset Management

Als Asset Manager sollten Sie sich in der Berichterstattung im Rahmen der ESRS auf die folgenden vier Themenbereiche konzentrieren.

1. Governance: Legen Sie dar, welche Rolle Nachhaltigkeit in Ihrem Portfolio spielt. Dazu gehören die Maßnahmen, Vorgaben und Prüfprozesse, mit denen ihr Team Risiken oder Chancen im Zusammenhang mit ESG managet.
2. Strategie: Machen Sie deutlich, wie Sie den Faktor Nachhaltigkeit im Rahmen Ihrer Investmentstrategie berücksichtigen. Beispielsweise, wie Sie planen Nachhaltigkeitsziele zu erreichen und gleichzeitig langfristige finanzielle Ziele und regulatorische Anforderungen erfüllen.
3. Auswirkungen, Risiko- und Chancenmanagement: Erläutern Sie, wie Sie bei der Identifizierung und Bewertung von Nachhaltigkeitsrisiken und -chancen in Ihrem Portfolio vorgehen. Erklären Sie darüber hinaus, die Maßnahmen, die Sie ergriffen haben, um sie effektiv zu managen.
4. KPIs und Ziele: Reporten Sie, wie Ihr Portfolio in Bezug auf vorgegebene externe und selbstauferlegte Nachhaltigkeitsziele abschneidet. Geben Sie an, wie Sie planen, bestehende Lücken zu schließen. Dies sorgt für Transparenz und gibt den Stakeholdern einen klaren Einblick in Ihre ESG-Fortschritte.

4. Was passiert, wenn kein Reporting nach EFRS erfolgt?

Unternehmen, die nicht CSRD-compliant berichten, müssen weitreichende Folgen fürchten, darunter Geldstrafen und Reputationsschäden. Die Nichteinhaltung der geltenden Regularien kann darüber hinaus zu einer intensivere Überprüfung vonseiten potenzieller Investoren führen. Nachhaltigkeit spielt eine zunehmend wichtigere Rolle bei Investitionsentscheidungen. Unternehmen, die von Investoren als nicht-compliant wahrgenommen werden, werden als deutlich risikoreicher eingestuft. Das wirkt sich wiederum auf die Kapitalvergabe und die Wertentwicklung der Aktie aus.

Potenzielle Folgen für Ihr Unternehmen:

a) Hohes finanzielles Risiko

Regulierungsbehörden haben das Recht, finanzielle Strafen für Nichteinhaltung der geltenden Regularien zu verhängen.

Beispiel: In Irland kann ein Verstoß gegen die NFRD zu einer sechsmonatigen Haftstrafe für Unternehmensdirektoren und/oder einer Geldstrafe von 5.000 Euro führen. In Italien liegt die Strafe zwischen 20.000 und 150.000 Euro, und in Deutschland drohen Unternehmen Geldstrafen von bis zu 10 Millionen Euro, 5 % des gesamten Jahresumsatzes oder dem doppelten des insgesamt erzielten Gewinns oder vermiedenen Verlusts. (Quelle)

b) Reputationsschäden

Erfüllt ein Unternehmen seine Berichtspflichten nicht, kann dies die öffentlichen Wahrnehmung des Unternehmens negativ beeinflussen. Darunter könnten auch Beziehungen zu wichtigen Stakeholdern leiden.

Beispiel: Volkswagen erlitt massive Reputations- und Finanzschäden, als bekannt wurde, dass das Unternehmen Abgastests mithilfe illegaler Software manipuliert hatte. Der Skandal führte zu einem Verlust von 42,5 Milliarden Dollar an Marktwert innerhalb von zwei Monaten sowie zu Milliardenstrafen. (Quelle)

c) Verpasste Investitionsmöglichkeiten

Investoren legen zunehmend Wert auf Nachhaltigkeit in ihren Anlageentscheidungen, und unter der CSRD wird der Ausschluss von nicht konformen Unternehmen aus ESG-Fonds und grünen Anleihen noch häufiger vorkommen. Dies kann zu erheblichen Einschränkungen bei der Kapitalgewinnung führen.

Beispiel: Nachhaltige Investitionen werden bis 2025 voraussichtlich auf 50 Milliarden Dollar anwachsen (Quelle). Unternehmen, die die CSRD nicht einhalten, könnten hier leer ausgehen.

5. Wie berichte ich im Rahmen der CSRD?

Um CSRD-Compliance sicherzustellen, ist eine hohe Anzahl an Datenpunkten erforderlich. Im ersten Schritt kann hier eine Wesentlichkeitsanalyse durchgeführt werden, mit dem Ziel die für Ihr Unternehmen und seine Berichterstattung relevanten Datenpunkte zu identifizieren.

Folgen Sie diesen 5 Schritten, um eine CSRD-konforme Berichterstattung sicherzustellen:

1. Wesentlichkeitsanalyse

Im ersten Schritt identifizieren Sie die die ESG-Faktoren, die für die finanzielle Leistung Ihres Portfolios und die Auswirkungen auf Gesellschaft und Umwelt am wichtigsten sind. Bei Immobilien sollten Sie sich auf Schlüsselbereiche wie Emissionen, Energieverbrauch, Wasser oder Abfall konzentrieren, da diese hier besonders relevant sind.

2. Datenerfassung

Echtzeit-Daten über verschiedene ESG-Faktoren sind unerlässlich für ein nachvollziehbares und transparentes Reporting. Immobilienverwalter profitieren hier vom Einsatz von ESG-Management Software, in dieser kann die Datenerfassung automatisiert werden, sowie die Analyse der Energieeffizienz (wie CRREM-Pfade) und die Nachverfolgung von Scope-3-Emissionen erfolgen.

3. Berichtsstruktur

Stellen Sie sicher, dass Ihre Berichte den ESRS-Richtlinien entsprechen und die erforderlichen Nachhaltigkeitsangaben gemäß der CSRD enthalten. Es gilt, die wichtigsten Themen aus Ihrer Wesentlichkeitsanalyse in den Fokus zu rücken und deren Berichterstattung über das gesamte Portfolio hinweg konsistent zu halten.

4. Verifizierung und Prüfungssicherheit

Achten Sie auf die Verifizierung Ihrer Nachhaltigkeitsdaten durch unabhängige externe Auditoren. Eine externe Überprüfung erhöht die Glaubwürdigkeit und stärkt das Vertrauen der Stakeholder.‍

5. Vergleichbarkeit und Standardisierung

Setzen Sie auf standardisierte KPIs über Ihr gesamtes Portfolio hinweg. Sie können interne Benchmarks festlegen oder Rahmenwerke wie GRESB verwenden, um die Leistung verschiedener Immobilien zu vergleichen.