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ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) spielen eine entscheidende Rolle bei der Bewertung von Immobilien. Um strategische Investitionsentscheidungen zu treffen, ist es daher wichtiger denn je, ESG im Due Diligence Prozess zu berücksichtigen. In einem kürzlich im Rahmen der Alasco ESG Academy durchgeführten Online-Event waren die ESG-Experten Torsten Hanuschik, Bereichsleiter und Prokurist bei Gleeds Deutschland, und Christian Fischer, Projektmanager bei Gleeds Deutschland zu Gast. Im Gespräch drehte sich alles darum, welche ESG-Kriterien sie in einer Due Diligence analysieren und wie sie Alasco als digitales ESG Management Tool bei der Immobilienbewertung und der Entwicklung von Maßnahmenplänen unterstützt.
Die Bedeutung von ESG als Investitionskriterium nimmt zu
Bisher stand bei einer Due Diligence Prüfung vor allem die technische Bewertung einer Immobilie oder eines Portfolios im Vordergrund, beispielsweise die Gebäudestruktur oder die Art des Heizungssystems. Die Anforderungen des Marktes haben sich jedoch in in den letzten Jahren gewandelt. Heute spielen ESG-Kriterien wie Energieeffizienz, CO2-Neutralität und Nachhaltigkeitszertifikate (LEED, DGNB) eine Schlüsselrolle in allen Transaktionen. „ESG ist heute ein wesentlicher Bestandteil fast jeder Due Diligence Prüfung“, erklärte Torsten Hanuschik. Er betonte, dass Transaktionen heute deutlich häufiger aufgrund fehlender ESG-Kriterien scheitern würden.
Die Ermittlung der Energieeffizienz und das Ausweisen von Nachhaltigkeitszertifikaten sind in Europa bereits von entscheidender Bedeutung, bei Investoren aus Asien spielen sie aktuell noch eine untergeordnete Rolle. ESG-Faktoren beeinflussen bei europäischen Transaktionen die Exit-Strategien erheblich, da zukünftige Käufer Immobilien bevorzugen, die strenge Nachhaltigkeitsanforderungen erfüllen. Wir das Thema ESG ignoriert, nehmen Investoren ein hohes Risiko und steigende Kosten in Kauf, insbesondere wenn der Verkauf einer Immobilie in den nächsten zehn Jahren geplant ist.
Ein greifbarer ESG Due Diligence Ansatz
Christian Fischer, dessen Fachgebiet die technische und ESG Due Diligence ist, erläuterte den Prüfungsprozess bei Transaktionsvorhaben ihrer Kunden. Anhand praktischer Beispiele zeigte er, wie ESG-Kriterien in die Bewertungen integriert werden. „Am Beginn eines Prüfprozesses steht immer die Desktop-Analyse“, erläuterte er. Dabei werden wichtige Dokumente wie Energiezertifikate, Baugenehmigungen und Wärmeisolierungsnachweise geprüft. Diese Daten bilden die Grundlage für die Bewertung von den geforderten Kriterien im Bereich Environmental, Social und Governmental. Hierzu zählen beispielsweise der Energieverbrauch, Abfallmanagement und Infrastrukturzugang.
ESG-Due-Diligence umfasst die Prüfung von Gebäudesystemen, um festzustellen, ob die Energiezertifikate mit der installierten Infrastruktur übereinstimmen. Abweichungen, wie veraltete Heizungssysteme oder Isolierungsprobleme, werden für weitere Untersuchungen vor Ort markiert. Digitale Tools wie die ESG-Software von Alasco ermöglichen es, Lösungen zu simulieren, z. B. den Austausch von Gasheizungen durch Wärmepumpen oder die Verbesserung der Gebäudehülle zur Reduzierung von CO2-Emissionen.
Datenlücken schließen und Benchmarks berücksichtigen
Ein wiederkehrendes Problem bei der ESG-Due-Diligence ist der Mangel an vollständigen Daten. Fischer betonte, dass in vollständig vermieteten Gebäuden die Datenerfassung aufgrund des Mieterverhaltens erschwert ist. Hier verlassen sich die Gleeds-Berater auf Benchmarks und historische Daten vergleichbarer Gebäude. Tools wie Alasco, die verlässliche Benchmarks bereits integriert haben, diese Lücken zu schließen und ein umfassendes Bild zu generieren.
Energiezertifikate liefern wichtig Informationen, sie sind aber nicht zu 100 Prozent zuverlässig, insbesondere wenn es sich um alte Gebäude handelt. Gleeds stellt daher sicher, mit Vor-Ort-Inspektionen die Erkenntnisse aus der Desktop-Analyse zu validieren und so ihren Kunden ein vollständiges Verständnis der Gebäude-Performance zu ermöglichen.
So steigert ESG-Konformität den Wert einer Immobilie
ESG im Due Diligence Prozess zu berücksichtigen, sorgt nicht nur dafür, dass aktuelle und zukünftige regulatorische Anforderungen erfüllt werden. Gleichzeitig entscheiden ESG-Kriterien und Maßnahmen über den zukünftigen Wert der Immobilie. Hanuschik warnte, dass Gebäude, die ESG-Standards nicht erfüllen, aller Voraussicht nach an Wert verlieren werden. „Wir haben bereits gesehen, dass Immobilien aufgrund nicht vorhandener Energieeffizienz abgewertet wurden“, erklärte er. CO2-Neutralität von Gebäuden zu erreichen, wird höhere CapEx-Investitionskosten mit sich bringen.
Durch die frühzeitige Berücksichtigung von ESG-Kriterien in der Due Diligence können Immobilieninvestoren diese finanziellen Fallstricke vermeiden. Fischer erwähnte, dass selbst einfache Maßnahmen, wie der Wechsel zu LED-Beleuchtung oder die Installation von wassersparenden Armaturen, die Nachhaltigkeitsbewertung eines Gebäudes verbessern und schnelle Erfolge für Investoren erzielen können.
Digitale Tools erleichtern das ESG-Reporting
Gleeds setzt auf Alasco als digitale Plattformen für das ESG-Management, um ihre Kunden noch schneller, zuverlässiger und ausführlicher beraten zu können. Alasco unterstützt Sie dabei, den Energieverbrauch zu ermitteln, Dekarbonisierungsszenarien zu modellieren und den wirtschaftlichen Aufwand verschiedener Nachhaltigkeitsmaßnahmen zu bewerten. Die Software generiert darüber hinaus detaillierte Berichte, die ihren Kunden einen transparenten Überblick über Emissionen und und die Erreichbarkeit von Nachhaltigkeitszielen bieten. Fischer lobte die Fähigkeit des Systems, Verbrauchsdaten und Benchmarks zu integrieren, Gleeds profitiert dadurch von qualitativ hochwertigeren Daten und einem beschleunigten Reporting-Prozess.
Hanuschik und Fischer sind überzeugt, dass ESG in der Due Diligence nicht mehr optional, sondern essenziell ist. Investoren, die ESG-Faktoren ignorieren, riskieren steigende Kosten, sinkende Marktwerte und Sanktionszahlungen für nicht-konforme Gebäude. Mit der Betrachtung von ESG-Faktoren in jeden Schritt des Due Diligence Prozesses schützen Immobilienverwalter ihre Investitionen für die Zukunft.
Das Webinar hat deutlich gemacht, dass digitale Lösungen und eine proaktive Bewertung der ESG-Faktoren im Due Diligence Prozess die Schlüssel sind, um die eigene Marktposition in einer sich wandelnden Immobilienlandschaft zu sichern.
