Wie beeinflussen CSRD & SFDR die Immobilienbranche?

Nachhaltigkeit auf Unternehmensebene: CSRD

Die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) ist ein Gesetzesvorschlag der Europäischen Kommission, der darauf abzielt, die Transparenz und Einheitlichkeit der Nachhaltigkeitsberichterstattung von großen Unternehmen in der EU zu erhöhen.

Die CSRD löst die None-Financial Reporting Directive (NFRD) ab. Der Vorläufer verpflichtete große kapitalmarktorientierte Unternehmen, zu berichten, wie sich das Geschäftsmodell auf ihre Nachhaltigkeit auswirkt. Mit dem CSRD müssen Unternehmen jetzt auch darüber berichten, inwieweit externe Nachhaltigkeitsfaktoren (z. B. Klimawandel oder soziale Faktoren) ihre Aktivitäten beeinflussen, damit Anleger eine klare Vorstellung vom Nachhaltigkeitsgrad eines Vermögenswerts haben. Vor diesem Hintergrund fordert die CSRD einen detaillierteren Bericht, der größere Firmen – auch Immobilienunternehmen, dazu verpflichtet, Auskünfte zu sozialen und Governance-Angelegenheiten zu geben.

Die Ablösung der NFRD durch die CSRD erweitert nicht nur den Umfang der Nachhaltigkeits-Reportings, sondern vergrößert auch die Zahl der Unternehmen, welche der Berichterstattung unterliegen. Betroffen sind alle großen oder börsennotierten Unternehmen, auf die folgende Kriterien zutreffen:

• > 250 Mitarbeiter:innen
• > 20 Mio. in Vermögenswerte oder
• > 40 Mio. Jahresumsatz (netto)

Die Einführung der Richtlinie erfolgt nach einem Stufenmodell:

• Unternehmen, die bereits der NFRD unterliegen: Erste Berichterstattung 2025 für das Geschäftsjahr 2024
• Große Unternehmen, die derzeit nicht der NFRD unterliegen: Erste Berichterstattung 2026 für das Geschäftsjahr 2025
• Börsennotierte KMU: Erste Berichterstattung 2027 für das Geschäftsjahr 2026.

Wer unterliegt der NFRD? Berichtspflichtig sind seit 2017 Unternehmen mit mehr als 500 Beschäftigten sowie Versicherungen und Banken.

Die Folgen für die Immobilienbranche

Die Auswirkungen der CSRD auf die Immobilienbranche hängen von den spezifischen Anforderungen und der Umsetzung ab. Fest steht, dass das Gesetz von Immobilienunternehmen verlangen wird, die Aktivitäten auf allen drei Ebenen E, S und G offenzulegen. Grundsätzlich gibt es drei positive Folgen für die Branche:

• Die CSRD Berichtsstandards werden für alle EU-Gesetzgebungen wie die EU-Taxonomie und die SFDR relevant. Für berichtspflichtige Unternehmen bringt das die erhofften einheitlichen Reporting-Anforderungen und eine internationale Vergleichbarkeit.
• Im besten Fall fördert die CSRD die Nachhaltigkeit des Sektors und hilft Anlegern, fundiertere Entscheidungen zu treffen.
• Die erhöhte Transparenz und Vergleichbarkeit von Nachhaltigkeitskriterien könnte außerdem zu einer besseren Marktposition für Unternehmen mit starker ESG-Performance führen und die Kapitalkosten für nachhaltige Immobilieninvestitionen senken.

Nachhaltigkeit auf Produktebene: SFDR

Die Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) – oder Offenlegungsverordnung – ist eine Verordnung der EU und betrifft Finanzmarktteilnehmer und Immobilieninvestmentfonds. Das Ziel ist, die Nachhaltigkeit von Finanzprodukten zu erhöhen und Transparenz zu schaffen. Seit März 2021 müssen deshalb betroffene Unternehmen Informationen über ihre Nachhaltigkeitspolitik, die Integration von Nachhaltigkeitsrisiken in ihre Investitionsentscheidungen sowie die ökologischen und sozialen Auswirkungen ihrer Investitionen offenlegen. Am 01.01.2023 trat zudem die sogenannte Level-2-Verordnung in Kraft, die detaillierte Kriterien für offenzulegenden Kennzahlen beinhaltet.

Die SFDR hat mehrere Konsequenzen für die Immobilienbranche, darunter:

• Erhöhte Transparenz: Der SFDR verlangt von Immobilien-Investmentfonds, detailliertere Informationen über ihre Nachhaltigkeitspolitik, Anlageentscheidungen sowie ökologische und soziale Auswirkungen bereitzustellen. Dies wird Anlegern helfen, fundiertere Investmententscheidungen zu treffen.
• Standardisierte Reportings: Das SFDR zielt darauf ab, die Nachhaltigkeits-Reportings in der EU mit einem gemeinsamen Rahmen zu vereinheitlichen. Standards und Vergleichswerte vereinfachen einerseits den Reporting-Prozess und machen es Anlegern andererseits leichter, die Nachhaltigkeit verschiedener Investmentfonds zu vergleichen.
• Nachhaltigkeitsrisiken im Fokus: Der SFDR verlangt von Immobilieninvestmentfonds, die mit ihren Investitionen verbundenen Umwelt-, Sozial- und Governance-Risiken zu berücksichtigen. Der gesetzliche Rahmen kann zu einer höheren Priorisierung von Nachhaltigkeit bei Anlageentscheidungen führen und die Branche ermutigen, damit verbundene Risiken proaktiv anzugehen.

Insgesamt dürfte sich die SFDR positiv auf die Immobilienbranche auswirken, indem sie wie die CSRD mehr Transparenz, Standardisierung und Fokus auf Nachhaltigkeit fördert – nur eben auf Produktebene. In der Konsequenz kann es jedoch erforderlich sein, dass Fondsverantwortliche erhebliche Änderungen an ihren Berichtspraktiken und Anlageprozessen vornehmen.

Wie hängen CSRD und SFDR zusammen?

Wie oben beschrieben, sind SFDR und CSRD beides Vorschriften der EU, die darauf abzielen, die Transparenz und Offenlegung von Nachhaltigkeitskriterien zu verbessern. Obwohl die Richtlinien jeweils die Unternehmens- bzw. Produktebene sowie unterschiedliche Arten von Unternehmen betreffen, sind sie in Hinblick auf Nachhaltigkeits-Reportings im Immobilienunternehmen eng miteinander verzahnt.

Immobilienunternehmen, die sowohl der SFDR als auch der CSRD unterliegen, müssen die SFDR-Anforderungen zu Nachhaltigkeitsrisiken und -auswirkungen in die CSRD-Berichterstattung aufnehmen. Das bedeutet, dass das Unternehmen Informationen darüber offenlegen muss, wie es Nachhaltigkeitsrisiken und -auswirkungen identifiziert, bewertet und steuert und wie diese Faktoren in seine Entscheidungsprozesse integriert werden. Der Nachhaltigkeitsbericht muss demnach über beide Regelwerke hinweg abgestimmt ist.

Das kommt auf die Branche zu

Die Fülle an regulatorischen Anforderungen ist eine Herausforderung für die Branche, die derzeit noch am Anfang der ESG-Transformation steht. Erfolgsentscheidend ist, sich aktiv mit den Themen zu beschäftigen und umgehend mit der Datensammlung zu beginnen. Wer sich mit den Beweggründe hinter der Regulatorik befasst, weiß, dass eine 100%-Lösung nicht das Ziel ist. Vielmehr geht es darum, Nachhaltigkeit in den Fokus zu rücken und Transparenz zu schaffen. Transparenz bedeutet auch, offen zu kommunizieren, wenn das ein oder andere Nachhaltigkeitsziel noch nicht erreicht oder gerade in Arbeit ist

Julia Hauber, Head of ESG, Asset Management Data & Services bei der Wealthcap AG, berichtet über Best-Practices und Hürden auf dem Weg zum ESG-Reporting -> Mehr dazu im ESG-Video.

Die ESG-Transformation bietet Immobilienunternehmen die Chance, sich durch frühzeitiges Handeln vom Wettbewerb abzuheben und mit einer guten ESG-Performance den Wert der Assets zu steigern. Zwei Bausteine bilden auf diesem Weg das Fundament: Eine langfristig ausgelegte ESG-Strategie, die Nachhaltigkeitsrisiken und -chancen sowie den Einfluss der Unternehmensaktivitäten auf die Umwelt berücksichtigt, stellt die Weichen für weiteren Maßnahmen. Der zweite Baustein ist ein intelligentes Datenmanagement, das die Erhebung, Analyse und Berichterstattung der Daten vereinfacht. Denn egal, ob ein Unternehmen gemäß SFDR, CSRD oder überhaupt nicht berichten muss: ESG ist gekommen, um zu bleiben und jedes Immobilienunternehmen muss sich mit ESG-Kriterien und Daten beschäftigen. Wir bei Alasco sind der Meinung, dass die Regulatorik schon kompliziert genug ist – da muss es das Datenmanagement nicht auch sein.